Oddajate nepremičnino v najem turistom na Hrvaškem?

Če ste fizična oseba in oddajate svojo nepremičnino turistom v najem na Hrvaškem, ste dolžni dosežene dohodke napovedati tudi v Sloveniji ter opraviti vpis v davčni register.

Oddajanje na Hrvaškem kot pravna oseba

Če oddajate apartma kot pravna oseba, potem je podjetje že rezident Hrvaške in ste obdavčeni enako kot podjetja s hrvaškim lastnikom. Primer: če znašajo vaši prihodki več kot 230 tisoč kun (okoli 30.600 evrov), ste zavezanec za DDV (stopnja je 13-odstotna), obdavčeni pa ste po davku na dohodke pravnih oseb. Tega so za letos znižali, in sicer znaša osnovna stopnja 18 odstotkov (prej je 20), za manjša podjetja z letnim prihodkom do tri milijone kun (do 400 tisoč evrov) pa je stopnja celo 12-odstotna. Pri nas smo jo povišali na 19 odstotkov.

Oddajanje na Hrvaškem kot fizična oseba

Pri tem velja opomniti, da morate kot fizična oseba upoštevati tako hrvaško kot slovensko davčno zakonodajo. V nadaljevanju je opisan postopek, kaj vse je potrebno storiti, če oddajate apartma sami  neposredno najemniku na Hrvaškem kot fizična oseba.

1. korak:  Prijava na Hrvaškem

Po tem, ko na uradu za turizem dobite dovoljenja, ko ste opravili kategorizacijo in lahko oddajate sobo ali apartma, se morate na izpostavi hrvaške davčne uprave identificirati za namene DDV (stopnja je 13-odstotna). Registracijo za DDV morate opraviti pred sklenitvijo prve pogodbe, zato upoštevajte še administrativni čas obravnave registracijske vloge, ki je lahko tudi nekaj tednov (načeloma sicer 15 dni). Na  Hrvaškem, kjer ste registrirani, plačate tudi davek na dohodke iz dejavnosti. Najemodajalec mora voditi tudi knjige in izdajati račune. Velja pa novost za manjše najemodajalce turistom (registriranim!) – lahko ste, podobno kot hrvaški državljani, obdavčeni pavšalno.

Pavšalisti so lahko fizične osebe, ki niso zavezanci za DDV (če gre za tujce, morajo biti, kot rečeno, sicer registrirani za DDV) in oddajajo največ 20 postelj oziroma deset enot, parcel v kampu na lastnem zemljišču, naenkrat pa gostijo največ 30 ljudi. Tujci, ki so rezidenti EU so lahko pavšalisti, če njihov prihodek ne presega 230 tisoč kun na leto. (Vir: www.apartmanija.hr)

Pavšal je odvisen od lokacije in števila postelj. Višina pavšala po postelji je na prvovrstnih lokacijah 300 kun (40 evrov) oziroma 350 kun (47 evrov) po parceli v kampu. Omenjeni znesek se lahko zniža – glede na lokacijo – največ za pol. Vsako leto je potrebno oddati davčno napoved na hrvaškem davčnem uradu.

2. korak: Prijava v Sloveniji

Če je zavezanec rezident Slovenije in na Hrvaškem ustvarja dohodke iz oddajanja nepremičnin v turistični najem, potem mora – po načelu obdavčitve svetovnega dohodka – dohodek iz dejavnosti prikazati (tudi) v Sloveniji. Za te namene mora v primeru, da v Sloveniji ne opravlja druge registrirane dejavnosti (in še ni vpisan v kateremkoli primarnem registru ali vpisniku), v davčni register predložiti tako imenovani obrazec DR-03 in priglasiti opravljanje dejavnosti (v tujini).

Ker je tak zavezanec po vpisu dejavnosti v davčni register v Sloveniji obravnavan kot fizična oseba, mora praviloma najpozneje do 31. marca tekočega leta za preteklo leto Fursu predložiti davčni obračun akontacije dohodnine in dohodnine od dohodka iz dejavnosti. Na tej podlagi se potem določi predhodna akontacija oziroma akontacija dohodnine od dohodka iz dejavnosti.

Zavezanec mora sam, ob upoštevanju določb zakona o dohodnini (ZDoh-2), ki urejajo obdavčitev dohodka iz dejavnosti, ugotoviti višino prihodkov in odhodkov, ki jih je v posameznem davčnem letu dosegel v zvezi z opravljanjem dejavnosti v tujini, na tej podlagi pa nato davčno osnovo od dohodka iz dejavnosti, torej dobiček (razliko med prihodki in odhodki).

Odhodkov izjemoma ne ugotavlja, če se je odločil za ugotavljanje davčne osnove z upoštevanjem normiranih odhodkov in za takšen način ugotavljanja davčne osnove tudi izpolnjuje vse v zakonu določene pogoje. Takšnemu zavezancu se namreč že po zakonu priznajo normirani odhodki v višini 80 odstotkov ustvarjenih prihodkov. Dohodnina od dohodka iz dejavnosti se v tem primeru odmeri po 20-odstotni davčni stopnji in se šteje za dokončen davek.

Če hočete biti normiranec (tako imenovani pavšalist), pazite, da ne zamudite roka – za takšen način ugotavljanja davčne osnove se morate odločiti najpozneje do konca marca tekočega leta oziroma če dejavnost začnete opravljati na novo, hkrati ob predložitvi prijave za vpis v davčni register v osmih dneh od vpisa v primarni register oziroma od vpisa v uradno evidenco organa (vnaprej, ne za nazaj, denimo v ugovoru zoper informativni izračun dohodnine).

Na Furs oddate davčni obračun s prihodki in (davčno priznanimi) odhodki. Med davčno priznane odhodke ne sodi na Hrvaškem plačani DDV. Se pa pri obdavčitvi v Sloveniji upošteva davek, plačan na Hrvaškem. Kar pomeni, da če ste ga tam plačali več, kot bi znašal v Sloveniji, potem poračuna v Sloveniji ne boste dobili. Načeloma boste imeli doplačila v Sloveniji, če sodite v višji razred (pri nas je namreč najvišji dohodninski razred 50-odstoten, na Hrvaškem pa po novem 36-odstoten).

FURS-ovi dokumenti v pomoč:

Vir: Finance.si, FURS.