Kako podjetje oddaja nepremičnino v lasti fizične osebe v turistične namene?

V zadnjem času, sem kar nekajkrat prejela vprašanje: “Ali lahko podjetje npr. d.o.o. oddaja nepremičnino v turistične namene, ki je v lasti fizične osebe?”. To je seveda povsem mogoče, je pa potrebno biti pozoren na vse obveznosti, ki jih pri tem mora izpolnjevati  pravna oseba.

V celotno zgodbo sta namreč vključena dva subjekta – fizična in pravna oseba. Fizična oseba kot najemodajalec lahko odda v najem nepremičnino d.o.o. kot najemniku. Pri tem bo fizična oseba iz tega naslova dosegala dohodek iz oddajanja premoženja v najem. D.o.o. pa lahko dalje to nepremično oddaja v podnajem, tudi turistom. Med subjektoma mora biti obvezno sklenjena pogodba o najemu. V najemni pogodbi se vedno navede bruto znesek najemnine.

Komu se pišejo stroški?

Sprotne stroške (denimo plačevanje računov za elektriko in podobno, tudi za pleskanje) brez težav lahko poravna najemnik, v tem primeru torej d.o.o.

Investicijske stroške (zamenjava parketa, strehe ali okna), tiste, ki dvignejo tudi ceno nepremičnine, pa mora plačati lastnik, torej v tem primeru fizična oseba. Pri tem je potrebno dodati, da če investicijske stroške vseeno povrne d.o.o., jih je treba obdavčiti, kot bi jih prejela fizična oseba, skratka sodijo v davčno osnovo fizične osebe (kot bi ta znesek prejela v naravi; kot povečanje vrednosti premoženja).

Kako je z oddajo napovedi za dohodnino?

Če pravna oseba (d.o.o.) najame nepremičnino od fizične osebe, potem izračun in plačilo dohodnine za fizično osebo opravi plačnik davka (izplačevalec dohodka oz. pravna oseba). Fizični osebi, ki je v vlogi najemodajalca, napovedi ni potrebno oddajati.

Dokončni davek fizične osebe

Celoten dohodek se ne všteva v letno dohodninsko osnovo fizične osebe. Dohodnina od dohodka iz oddajanja premoženja v najem se šteje za dokončen davek. Dohodnina se izračuna in plača od davčne osnove, po stopnji 25 %, normirani stroški pa znašajo 10 %.

Namesto normiranih stroškov lahko zavezanec uveljavlja tudi dejanske stroške, ki ohranjajo uporabno vrednost premoženja. Dejanske stroške zavezanec dokazuje z ustreznimi računi, ki jih priloži napovedi.

Če dohodnino izračuna in plača plačnik davka (izplačevalec dohodka), lahko davčni zavezanec uveljavlja dejanske stroške od dohodka iz oddajanja premoženja v najem z zahtevkom za zmanjšanje davčne osnove od dohodka iz oddajanja premoženja v najem zaradi uveljavljanja stroškov vzdrževanja premoženja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja.

Primer izračuna

Fizična oseba želi vsak mesec prejemati od pravne osebe neto 500,00 eur najemnine na svoj TRR. S pravno osebo imata za ta namen sklenjeno najemno pogodbo.

Bruto znesek najemnine potemtakem znaša: 645,16 eur – to je tudi znesek, ki ga navedete v najemni pogodbi, ki jo sklenete s stranko.

Normirani stroški (10 %): 64,52 eur

Osnova za izračun davčnega odtegljaja: 580,65 eur

Davčni odtegljaj (25 %): 145,16 eur – to je znesek (dohodnina), ki ga d.o.o. plača za fizično osebo

Neto znesek najemnine: 500,00 eur

Za lažji obračun najemnine, si lahko pomagate s kalkulatorjem za obračun najemnine, ki je na voljo  tukaj.

Pravna oseba je dolžna ob vsakokratnem plačilu najemnine na osebni tekoči račun najemodajalca, odvestiti in plačati tudi obdavčitev, ki je cedularna. V našem primeru je mesečni znesek 145,16 eur. To pomeni, da je obdavčitev dokončna in fizični osebi prihodki iz naslova oddajanja nepremičnin ne dvigujejo dohodninske osnove.

Prav tako mora pravna oseba oddajati obračun dohodka od oddajanja v najem. V ta namen mora izpolniti obrazec REK-2 preko portala e-davki.

 

Vir: eVem, Data.